28.06.2017

Три способа заработать на зарубежной недвижимости

Зарубежный рынок недвижимости предлагает инвесторам три основные модели инвестирования: простой арендный бизнес, обеспеченный недвижимостью заем и финансовое участие в строительном проекте. Что и как выбрать?

Что предлагает инвесторам рынок зарубежной недвижимости

Доходная недвижимость — не только здание, но и денежный поток, который оно генерирует. Поэтому на рынке коммерческих объектов логично покупать не технические характеристики, а идею — в какую бизнес-модель вложить деньги, чтобы получить нужный баланс доходности и рисков.

Рынок недвижимости предлагает инвесторам три основные модели инвестирования: простой арендный бизнес, обеспеченный недвижимостью заем и финансовое участие в строительном проекте. Эти схемы различаются по доходности, срокам инвестирования, объему требуемого капитала и рискам.

Сдача недвижимости в аренду

Суть арендного бизнеса в том, что инвестор приобретает доходную недвижимость, сдает ее и получает регулярные платежи от арендаторов.

Бюджет входа на рынок аренды зависит от типа недвижимости:

• от 100 тыс. евро для квартир;
• от 2,5 млн евро для объектов стрит-ретейла и супермаркетов;
• от 10 млн евро для гостиниц и торговых центров.

Например, инвестор покупает за 330 тыс. квартиру в Нюрнберге (Бавария), сдает ее в аренду и получает 3,8% годовых, или 12,5 тыс. евро в год.

Арендный бизнес подходит начинающим инвесторам и имеет следующие преимущества:

• инвестор приобретает готовый объект и не несет риски строительства;
• можно выбрать объект с арендным контрактом и не искать арендаторов самостоятельно;
• при сдаче в долгосрочную аренду можно заключить арендный контракт на весь срок инвестирования (10-15 и более лет) и все годы получать предсказуемый денежный поток;
• это пассивная инвестиция: всеми проблемами (поиск арендаторов и обслуживание объекта) занимается управляющая компания;
• инвестор получает пожизненное наследуемое право на недвижимость и доход, который она приносит.

Но есть и минусы:

• доходность невысокая - 2-6% годовых;
• часть прибыли «съедается» расходами: затратами на покупку и оформление (10-20% сверх цены объекта недвижимости), имущественным налогом, расходами на содержание и управление;
• объект может быть трудно продать впоследствии: процесс затянется или придется сделать скидку.

Предоставление займа под залог недвижимости

Эта стратегия предусматривает, что инвестор предоставляет кредит в размере от 150 тыс. евро и взамен получает проценты. Как правило, заемщик — это предприниматель, который ждет более дешевый банковский кредит, но оборотный капитал ему нужен уже сейчас. В качестве обеспечения он закладывает свою недвижимость на 6—12 месяцев.

Например, инвестор дает 210 тыс. фунтов стерлингов под залог лондонской недвижимости стоимостью 350 тыс. фунтов стерлингов. Срок кредитования — девять месяцев. Ставка займа (и также доходность инвестора) — 7% годовых.

Главные преимущества этой стратегии:

• инвестиция обеспечена залогом недвижимости, стоимость которой в 1,5-2 раза превышает размер кредита;
• доходность известна заранее: ставка кредита фиксируется в договоре. Обычно это 5-8 % годовых.

Минусы:

1. вложенные деньги нельзя вернуть до истечения срока займа;
2. при дефолте заемщика срок займа может вырасти на время, необходимое для изъятия и продажи залога.

Финансовое участие в строительном проекте

При этой стратегии инвестор предоставляет девелоперу финансирование для строительства или редевелопмента здания, а взамен получает фиксированный процент за пользование капиталом и долю от прибыли всего проекта по итогам реализации. Как правило, инвесторам требуется вложить минимум 500 тыс. евро и ждать 1—3 года до окончания строительства.

Например, вложив 2 млн евро в строительство отеля в Мюнхене, инвестор может зарабатывать 16% годовых и выйти из проекта через 2,5 года.

Плюсы стратегии:

• потенциально самая высокая доходность (в среднем 10-15% годовых);
• независимая оценка: кредитующий банк проводит аудит финансовой модели проекта и оценивает репутацию застройщика.

Минусы:

• инвестор берет на себя риски девелопмента (риски не получить разрешение, не уложиться в бюджет, не продать по запланированной цене);
• банк пользуется приоритетным правом на имущество в случае банкротства проекта. Инвестор получает компенсацию лишь после того, как удовлетворены все требования банка;
• нельзя выйти из инвестиций до того, как реализован проект.

Какую модель выбрать

Выбор зависит от готовности инвестора идти на риск.

Инвесторам, нацеленным не на быстрый заработок, а на сохранение капитала и формирование личного фонда благосостояния, рекомендуется вкладывать в арендный бизнес.

Тем, кто готов пойти на умеренный риск и нацелен на краткосрочные капиталовложения, стоит присмотреться к инвестициям в обеспеченные недвижимостью займы.

Инвесторам с аппетитом к риску и опытом на рынке недвижимости будет интересно вложить в строительный проект. При грамотном управлении эта стратегия оказывается наиболее прибыльной: средняя доходность — 10—15% годовых.

Кирилл Шмидт

Источники:

1. banki.ru