12.10.2016

Бездомный инвестор: как заработать на недвижимости, не покупая ее

Если инвестировать в недвижимость, основных вариантов всего два: покупка конкретных объектов для аренды или перепродажи либо инвестиции через инструменты финансовых рынков. Первый вариант привычен, но требует существенного капитала и обладает невысокой ликвидностью. Выгоден ли второй вариант?

Облигации компаний в сфере недвижимости

Вы становитесь кредитором компании (например, группы ПИК или другой), имеете купонный доход и доход в виде разницы между ценой покупки облигации и ценой ее продажи/погашения. Если сидеть до погашения и компания к тому времени не столкнется с дефолтом или реструктуризацией, вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, есть риск потерять вложенные средства (самый известный пример последнего времени — Су-155). Когда на рынке недвижимости стагнация или даже кризис, цены падают. Цены на облигации подобных компаний тоже могут опуститься. Что повысит доходность облигаций к погашению и сделает их более привлекательными для инвестиций. Но когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости способно опосредованно сказаться и на цене облигации: она может подрасти, и тогда у вас есть шанс продать ее дороже, чем купили.

Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая. Так что облигацию можно продать в день выставления заявки, в отличие от объекта недвижимости. В то же время корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей. Здесь нет расходов на риелтора, налога на имущество, но в то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом). При этом вряд ли можно себе представить стопроцентное обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (этот риск может быть застрахован).

Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ (если вы хотите купить облигации российских компаний) или за рубежом. Порог входа — от 1 тыс. рублей (российский рынок) или от 2 тыс. долларов (зарубежный). Но нужно учитывать минимальную сумму, начиная с которой брокеры готовы открывать счет. Если вы готовы инвестировать на срок от трех лет на российском рынке, вам имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счет (брокерский счет с льготным налогообложением). Но помните про ограничение: туда можно инвестировать не более 400 тыс. рублей в год.

Гораздо реже (в основном не в России, а за рубежом) встречаются кредитные ноты (loan notes), которые представляют собой некое подобие облигаций. Вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, и взамен имеете фиксированный процентный доход — купон (обычно около 6—8% годовых). Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект. Иногда вы еще можете получить установленный процент от прибыли (обычно 10—20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена эта нота, но такое условие дают не все девелоперы. То есть компания-девелопер привлекает средства под свой проект по строительству/реновации какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и может делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно стоит от 20—30 тыс. долларов, но в них придется сидеть до погашения, а это обычно год и более.

Акции компаний в сфере недвижимости

Здесь вы становитесь акционером, то есть совладельцем бизнеса, и участвуете в прибыли компании. В отличие от облигации, тут нет даты погашения по заранее известной цене, нет и гарантированных купонов. Хотя могут быть дивиденды. Ваш доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат. Цена акции зависит от финансовых показателей компании, корпоративных новостей и, конечно, динамики рынка недвижимости. Если на нем будет кризис, цены на акции компаний этой сферы, вероятнее всего, также упадут. Если надеяться на восстановление рынка, кризис — оптимальный момент их покупки.

Тем не менее прямой зависимости между ростом или падением цен на квадратные метры и акцией компании в сфере недвижимости нет. У компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти. Но может и быть и наоборот. Дивиденды также зависят от финансового состояния компании и могут быть не выплачены вовсе, а могут оказаться существенно выше среднего роста цен на недвижимость.

Ликвидность здесь выше на порядок, чем при покупке недвижимости. Но, как и с облигацией, есть риск 100-процентной потери капитала в случае банкротства эмитента. При этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости. Как и с облигацией, для покупки вам потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом, обычный или индивидуальный инвестиционный счет (только для инвестиций на российском рынке).

Фонды недвижимости

Очень важно грамотно выбрать стратегию фонда, она может быть консервативной или агрессивной.

Так, фонды недвижимости могут инвестировать непосредственно в разные объекты недвижимости для сдачи их в аренду. Это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты. Могут вкладываться в девелопмент объектов недвижимости для их продажи. Это умеренная или даже агрессивная стратегия, так как нет гарантий, что недвижимость не упадет в цене. Также фонды могут инвестировать в ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости. Здесь риск зависит от качества закладных. Если это закладные по ипотеке subprime, которая как раз стала причиной кризиса 2008 года, то это очень агрессивная стратегия. Могут вкладываться в акции компаний сферы недвижимости или ипотечных агентств. Это агрессивная стратегия, поскольку доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций.

Кроме того, фонды недвижимости могут быть закрытыми (вы можете в них зайти только в начале их формирования и выйти — лишь после закрытия фонда, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже), интервальными (можно войти и выйти только в установленные интервалы) и открытыми (войти и выйти можно в любой рабочий день).

Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, здесь есть прямая связка с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда. В то же время риски могут быть равны или выше рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90% и выше), повышая риски. Также в отдельные моменты (типа Brexit) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но все же можно продать.

Порог входа зависит от фондов: если это взаимные фонды (mutual funds), то, как правило, порог входа от 1 тыс. долларов, а если это биржевые фонды ETF, вход в них теоретически возможен менее чем за 100 долларов, но брокеры вряд ли вам откроют счет с суммой менее 5—10 тыс. долларов. Так что минимальный порог в реальности все же 5—10 тыс. долларов.

Структурные продукты

Здесь порог входа может составлять от 100—300 тыс. рублей либо 1—2 тыс. долларов. Приобрести подобный продукт можно через брокера, банк, управляющую компанию. Таких продуктов множество, у них может быть разный вариант риска: от полной защиты (условно — нулевой риск, если не произойдет дефолта эмитента, выпустившего структурный продукт, а также дефолта по облигации, на которой он построен) до частичной или условной защиты, где есть риски потери капитала.

Структурные продукты привязаны к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости (чаще всего это NAREIT — индекс, включающий акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости).

Продукты могут иметь стратегии на рост / падение / боковой тренд базового актива, то есть совершенно необязательно заработать только при росте. Также, в отличие от инвестиций в акции / облигации / фонды / индексные фонды напрямую, структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный купонный доход. Но при этом предполагает, что вы по умолчанию остаетесь в нем до конца срока. Поэтому у структурного продукта меньшая ликвидность, чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую. При выходе досрочно вы можете не получить тех результатов, на которые направлена стратегия продукта. Обычно срок подобных продуктов — от одного месяца до нескольких лет.

Инвестиционное страхование жизни

Этот вид инвестиций схож со структурными продуктами, привязанными к цене на базовый актив, которым могут выступать акции/облигации компаний в сфере недвижимости, к фондам недвижимости либо к индексу недвижимости. Но такие продукты оформляются на срок от трех лет и практически неликвидны: вы не можете досрочно изъять всю сумму, причем лишь немногие продукты инвестиционного страхования позволяют досрочно изымать накопленный доход. По итогам программы вы гарантированно получаете 100% вложенного капитала плюс доход от прироста базового актива (инвестстрахование, в отличие от структурных продуктов, которые могут иметь стратегии заработка на падении, могут приносить доход только при росте).

Также, в отличие от всех вышеупомянутых вариантов, в случае смерти инвестора его выгодоприобретатели получают 100% вложенной суммы плюс накопленный доход, не дожидаясь вхождения в наследство. Плюс по таким программам может быть предусмотрена дополнительная выплата в иных страховых случаях (например, при потере трудоспособности). Также на сумму в рамках этого продукта не распространяется взыскание по исполнительным документам и деление при разводе. Дополнительный плюс — льготное налогообложение (по ставке 13% облагается прибыль с превышения ключевой ставки) и налоговый вычет в размере взносов, но не более 120 тыс. рублей в год.

Наталья Смирнова

Источники:

1. www.banki.ru