29.01.2016

Недвижимость за рубежом: как снизить риски и не потерять доходность

Все больше состоятельных россиян под влиянием ситуации в России интересуются покупкой доходной недвижимости за рубежом. На какой размер инвестиций стоит рассчитывать? Какие доходы должны быть у инвесторов? Попробуем разобраться.

У вас есть 2,5 млн евро?

Мы рекомендуем вкладывать в зарубежное жилье при наличии минимум 300 тыс. евро и минимум 2,5 млн евро при инвестициях в коммерческие объекты. Качественные объекты (премиальные офисы, стрит-ретейл, новые комплексы для пенсионеров и студентов в Австрии, Великобритании, Германии, Франции) имеют относительно низкую доходность от сдачи в аренду — порядка 3–7 % годовых. При этом вряд ли зарубежному инвестору удастся повысить эту доходность, купив недвижимость существенно дешевле рыночной стоимости. Однако для увеличения отдачи от инвестиции можно использовать ипотечный кредит. Тем более что к этому располагает рыночная конъюнктура: в 2014–2015 годах кредитные ставки в Европе были самыми низкими за всю историю (около 2–3% в Австрии, Германии, Франции, Швейцарии).

Например, в 2015 году один из наших клиентов приобрел дом престарелых на таких условиях:

- Арендный контракт - На 25 лет без права расторжения

- Арендатор - Одна из крупнейших на рынке управляющих компаний, существующая с 1945 года

- Вид аренды - NN lease (80% эксплуатационных издержек несет арендатор)

- LTV (loan-to value ratio — отношение стоимости актива к сумме кредита) - 60%

- Срок кредитования - 15 лет

- Процентная ставка - 2% годовых

- Погашение тела (balloon) - 2% годовых

Доходность от аренды (годовая арендная выручка, разделенная на стоимость объекта) составила 6,3%. Предположим, что тот же арендный объект приносил по 750 тыс. евро каждый год, а через десять лет инвестор продал его за 10 млн евро. В этом случае полная доходность (без учета налогов) составит 7,9% годовых — около 8% за вычетом всех издержек на покупку, налоги и управление (модель рассчитана так, что продажа объекта через 15 лет осуществляется по аналогичной доходности за вычетом расходов на эксплуатацию и капитальный ремонт).

Почему важно финансирование:

— можно купить больше недвижимости;

— кредит дает возможность увеличить доходность;

— можно снизить налогооблагаемую базу (процент по кредиту вычитается из выручки и снижает базу для налога на прибыль);

— кредитуя объект, банк проверяет его ликвидность и тем самым дает инвестору дополнительную гарантию качества инвестиции.

В этом году мы получили предложение для российских инвесторов, желающих вложить средства в доходный объект с LTV 70% под 2% годовых (фиксированная ставка). Такие условия актуальны, в принципе, для всех (или, по крайней мере, для очень многих) коммерческих объектов в Германии. Рассчитав финансовую модель, мы получили конечный IRR (внутренняя норма доходности, учитывающая, помимо прочего, доход, полученный за счет кредитования) более 10% в валюте. При этом речь шла о простом арендном бизнесе, гарантированном арендном контракте на 15 лет, первоклассном качестве арендатора и локации на 4+. То есть простой арендный бизнес, генерирующий 10% годовых в валюте, — это не сказка. Оказалось, что для этого нужно просто получить соответствующие условия по кредиту. Доходность во многом зависит не от арендной доходности самой недвижимости, а от условий финансирования.

Сначала покупайте без кредита

Есть интересный прием, как стать в глазах европейского банка нерискованным клиентом. Всем известно, что, финансируя покупку недвижимости, банк оценивает риск объекта инвестиции и инвестора. Если по первому фактору российский инвестор, очевидно, ничем не уступает европейскому налоговому резиденту, то качество российских заемщиков ниже, чем качество европейца. Дело не в плохом отношении к русским. Все гораздо прозаичнее: банк не может подтвердить наши активы и доходы. Справки НДФЛ для германского банка — филькина грамота, а российская недвижимость в качестве залога неликвидна для банка в силу сложности оценки и потенциального изъятия.

Однако покупатели, планирующие серию инвестиций, могут повысить доверие европейских банков. Механизм следующий:

1. Первые один-два объекта покупаются полностью за собственные средства без привлечения кредита.

2. Объекты начинают генерировать доход. В глазах европейского банка инвестор становится не только человеком с подтвержденным в Европе легальным доходом, но еще и собственником ликвидного актива.

3. При покупке третьего объекта инвестор рефинансирует весь портфель объектов, и вероятность получить LTV 70% вырастает.

4. Если при этом еще получить европейский вид на жительство, то ситуация становится близкой к идеальной.

Важен и объем финансирования: чем больше занимаемая сумма, тем интереснее банку клиент и выгоднее условия. Поскольку российские клиенты рискованные, банки готовы брать риск только при существенном заработке. Вероятность получить кредит в размере 70% от стоимости объекта существенно возрастает, если размер кредитной линии превышает 10 млн евро. Разумеется, это актуально только для крупных инвесторов.

Помимо этого, для банка имеет значение однородность инвестиционного портфеля: вероятность того, что условия кредитования будут благоприятными, выше, если объекты одного типа.

Инвестируйте в низкорискованные и ликвидные объекты

Если вы собрались взять кредит на покупку недвижимости за рубежом, убедитесь, что вкладываете деньги в надежный и низкорискованный объект. Иначе можете потерять инвестиции.

Жилая недвижимость считается менее рискованным и более ликвидным активом. Поэтому европейские банки достаточно легко финансируют покупку россиянами квартир как для себя, так и для сдачи в аренду. Средняя ставка по кредиту — порядка 2,5%; обычно размер кредита не превышает 60% стоимости объекта.

Также важен тип объекта. Какие объекты подлежат кредитованию — зависит от конкретного банка. Например, если стрит-ретейл (магазины на первых этажах зданий на центральных улицах) кредитуют почти все, то дома престарелых — только некоторые банки. Это объясняется тем, что жилье для пенсионеров — узкоспециализированный тип недвижимости и не каждый банк может его оценить.

Когда вы покупаете недвижимость за рубежом, к цене недвижимости прибавляется в среднем примерно 10% в виде расходов:

Налог на передачу права собственности на недвижимость - 5%

Комиссия риелтора - 3%

Плата за услуги нотариуса - 1,5%

Расходы на Due Diligence, услуги юристов и налоговых консультантов - 0,5%

Расходы на документы и открытие счета в банке - 1 000 евро

Если вы инвестируете для сдачи в аренду, все эти расходы можно будет вычесть из налогооблагаемой базы. Однако в любом случае кредитование их не покрывает: рассчитывайте, что 10% сверх стоимости объекта вам придется заплатить из собственного кармана.

Обращайте внимание на тип ставки и возможность досрочного погашения

Есть разные виды ипотечных кредитов. Например, существуют займы, при которых до конца срока выплачиваются только проценты или только основной долг. Есть также амортизируемые кредиты, регулярные платежи по которым включают не только проценты, но и часть основной суммы долга.

Помимо этого, банки выдают кредиты под плавающие и фиксированные ставки. Плавающие ставки изменяются в соответствии с динамикой одного из индексов финансового рынка (инфляция, доходность облигаций, Euribor, Libor). А фиксированные ставки остаются неизменными в течение всего периода кредитования.

Есть также кредитные договоры с правом досрочного расторжения или без него. Банкам досрочное погашение невыгодно. Исходя из этого, самые дешевые кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой с возможностью досрочного погашения. Вилка по ставкам — от 1,5% до 4,5%.

При этом может быть ситуация, при которой короткие (пятилетние) кредиты с фиксированными ставками могут оказаться немного дешевле кредитов с плавающей ставкой. Минимальные отклонения зависят от типа объекта и заемщика (кредиты для коммерческих объектов и юридических лиц дороже, чем для жилых объектов и частных лиц).

Ведите сбалансированную финансовую политику

Увеличение доходности подразумевает рост риска. С кредитом это правило тоже работает: когда клиент закредитовывает объект, доходность растет, но вместе с ней растут и риски.

Есть несколько сценариев, два из которых для инвестора неблагоприятны:

— негативный, но не критичный сценарий. Вы покупаете объект в кредит. В конце срока кредитного договора ставки по кредитам повышаются, и вам приходится рефинансировать объект по повышенным процентным ставкам. Доходность объекта при этом снижается;

— худший сценарий. В конце кредитного договора на рынке недвижимости происходит коррекция, и цены снижаются на 20%. Если вы оказываетесь в такой ситуации с большой долей невыплаченного тела кредита, есть вероятность, что банк посчитает обеспечение в виде объекта недвижимости недостаточным и попросит докапитализировать кредит. Если у вас недостаточно средств, вы рискуете потерять объект. Выход простой: ведите сбалансированную кредитную политику, не затягивайте с выплатой тела кредита. Старайтесь сделать так, чтобы к концу кредитного договора вы погасили как минимум 40—50% тела.

Если конъюнктура рынка хорошая, спустя 5–7 лет после получения кредита можно пробовать пролонгировать кредитный договор на 5–10 лет вперед, не дожидаясь его окончания. Таким образом можно «перекидывать» кредит и снизить риск того, что вам нужно будет перезаключать договор с банком при неудачной конъюнктуре рынка. Рекомендуется обсуждать такую возможность на этапе заключения кредитного договора.

Досрочное погашение займа банкам чаще всего невыгодно. Дело в том, что банк перезанимает деньги у центрального банка и одалживает инвестору. Условно, если инвестор отдает долг раньше времени, у банка остается перед ЦБ долг, который тоже придется возвращать раньше положенного срока, и эти деньги будут для банка лишними. Если инвестор будет погашать досрочно, ему, скорее всего, придется заплатить штраф.

Максимальный срок кредита обычно не превышает 20 лет. Рекомендуем брать кредиты на 10–15 лет. Чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск того, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия кредитования.

Внимательно читайте условия кредитного договора.

Важно знать:

— плавающая или фиксированная кредитная ставка;

— можете ли вы досрочно гасить тело быстрее;

— каковы будут условия расторжения кредита, если вы решите продать объект до окончания кредитного договора;

— сможете ли вы рефинансировать кредит в том же банке до окончания договора;

— каковы ковенанты (ковенант — договорное обязательство заемщика кредитору, которое содержит перечень определенных действий, которые заемщик обязуется выполнять или воздержаться от их выполнения на протяжении действия кредитного договора) и в каких случаях банк может потребовать докапитализировать кредит.

Следите за рисками ковенантов

В договоре о предоставлении ипотеки содержатся ковенанты. Помимо типичных ковенантов (обязанность заемщика платить по кредиту в оговоренном порядке и поддерживать недвижимость в должном состоянии), договоры могут включать такие положения:

— в случае жилых объектов банк может потребовать выплатить весь долг до окончания срока договора в случае неплатежеспособности заемщика; обычно заложенный объект изымается и выставляется на аукцион;

— банк может попросить докапитализировать кредит, когда обеспечение обесценивается (например, если рынок упал на 20%). То есть банк либо изымает объект, либо просит дополнительно заплатить;

— банк может автоматически получить право собственности после того, как должник просрочит платеж.

У коммерческой недвижимости с долгосрочными жесткими контрактами подобных ковенантов, как правило, нет, поскольку даже если рынок «падает», арендная выручка не снижается. Однако всегда стоит уточнять, при каких изменениях могут меняться стандартные условия обслуживания кредитного договора, и оценивать риски.

Таким образом, чтобы минимизировать риски при использовании кредита для инвестиций в зарубежную коммерческую недвижимость, рекомендуем:

— сначала покупать зарубежную недвижимость без привлечения кредита, чтобы повысить к себе доверие будущих кредиторов;

— инвестировать в высоколиквидные объекты с качественными арендаторами и долгосрочными договорами аренды;

— вести сбалансированную кредитную политику;

— брать кредиты на продолжительные сроки (10–15 лет);

— не погашать кредит досрочно, но пролонгировать кредитный договор;

— в случае коммерческой недвижимости в первую очередь платить проценты, а тело кредита — ближе к концу срока договора;

— обращать внимание на риски ковенантов, указанные в договоре.

Георгий Качмазов

Источники:

1. banki.ru