02.07.2015

Квартирный ответ: покупать ли жилье прямо сейчас

Портал «Мир квартир» проанализировал цены на первичном и вторичном рынке недвижимости и выяснил, что в последние три месяца они движутся разнонаправленно. Одновременно во все большем количестве банков продолжают снижаться процентные ставки по ипотеке. Мы спросили у экспертов, стоит ли на таком фоне покупать квартиру.

«Недвижимые» расценки

«В целом по итогам первого полугодия 2015 года из 46 городов цены на первичном рынке недвижимости поднялись в 31 городе, опустились в 14 городах, в одном остались неизменными. За 2014 год эти показатели составляли соответственно 27, 18 и 1, — говорится в исследовании федерального портала «Мир квартир». — На вторичном рынке в 40 городах произошел рост, в 6 — падение. Итоги 2014 года были хуже: 35 и 11 городов. Как видим, ситуация не так уж плоха, учитывая вялотекущий экономический кризис и спад производства. Правда, стоит заметить, что удачному I кварталу второй триместр сильно уступает в этом плане: за последний период подорожало всего 14 городов на «первичке» и 13 на «вторичке».

Самыми дорогими городами страны на рынке новостроек, по версии «Мира квартир», стали Москва (226,2 тыс. рублей за кв. м), Санкт-Петербург (107,3 тыс. рублей), Хабаровск (74,8 тыс. рублей), Екатеринбург (70,9 тыс. рублей) и Сочи (69,1 тыс. рублей).

На «вторичке» лидируют практически те же города — Москва (226,3 тыс. рублей за кв. м), Санкт-Петербург (121,3 тыс. рублей), Сочи (75,4 тыс. рублей), Екатеринбург (74,5 тыс. рублей) и Хабаровск (73,9 тыс. рублей).

По итогам первого полугодия текущего года самыми «дешевыми» городами в секторе первичной недвижимости можно назвать Брянск, Ставрополь, Саратов, Курск и Рязань. Цена за квадратный метр в них варьируется от 34,3 тыс. до 40,5 тыс. рублей.

На вторичном рынке самый низкий ценовой диапазон могут предложить Ставрополь, Брянск, Ижевск, Кострома и Ульяновск. В этих городах средняя цена за квадратный метр «разбросана» от 40,5 тыс. до 45,6 тыс. рублей.

Что касается II квартала 2015 года, наибольший рост цен на «первичные» квартиры был зафиксирован в Сочи – плюс 6,3%.

По словам генерального директора «Мира квартир» Павла Луценко, недавнее масштабное наводнение, произошедшее в Сочи, еще не успело повлиять на конъюнктуру рынка недвижимости, «которая всегда несколько неповоротлива». Наблюдаемый рост цен обусловлен интересом к сочинским новостройкам со стороны состоятельных российских инвесторов, в силу санкций и политики изоляционизма переключившихся с зарубежной недвижимости на этот черноморский курорт. «Сочинская «первичка» даже «перетянула одеяло» со вторичного рынка, где цены упали на 2,3%», – уточняет Луценко.

Второе и третье место по росту цен на новостройки заняли Санкт-Петербург (плюс 4,9%) и Казань (плюс 4,7%). Это города с динамично развивающимся рынком и не прекращающимся строительством.

«Не нужно забывать, что стремительный рост цен на новостройки часто происходит из-за активной стадии строительства новых домов, когда застройщики увеличивают цену по мере роста этажности, – поясняет Луценко. – К тому же в упомянутых городах класс новостроек все время повышается, увеличивая и среднюю цену».

По данным портала «Мир новостроек», наибольший спад цен на рынке новостроек можно отметить в Чебоксарах (минус 13,3%), Иваново (минус 9,8%) и Рязани (минус 9,8%).

На вторичном рынке по итогам квартала заметный рост показали Тверь (плюс 4,9%), Владимир (плюс 4,8%) и Архангельск (плюс 4,5%). «Во всех трех городах цены долгое время падали или стагнировали, и теперь возникшая некоторая недооцененность «вторички» компенсировалась», – говорит Павел Луценко.

Наибольшее падение цен видно в Ижевске (минус 8,6%), Перми (минус 6,7%) и Туле (минус 6%). В этих городах цены на вторичное жилье были завышены «перегретым» рынком, поэтому их сокращение оправданно, считают на портале.

Цены снижаться не будут

«Если соотносить цены на жилье год к году, неудивительно, что динамика в первом квартале 2015 года была восходящей после всплеска ажиотажного спроса на жилую недвижимость в конце 2014 года, который был спровоцирован опасениями населения за сохранность сбережений из-за резкой девальвации рубля, — говорит управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка Александр Полютов. — Причем перед лицом геополитической и экономической неопределенности предпочтения отдавались жилью в наивысшей степени готовности на первичном рынке и вторичному рынку. В итоге по инерции волна продаж из четвертого квартала перешла в первый квартал, но не получила продолжения, поскольку отложенный спрос реализовался, а дополнительная поддержка рынку не последовала на фоне ухудшения ситуации в экономике и снижения реальных доходов населения. В этом ключе цены на жилье во втором квартале текущего года должны были пойти вниз. Хотя заявленные застройщиками цены могут стоять на месте, но по факту они сопровождаются скидками в пределах 7—10% или другими преференциями — например, в виде финансового участия в программах льготной ипотеки совместно с банками. Без скидок на жилье в пределах 5—10% не обходится и на вторичном рынке в сложившейся ситуации». По наблюдениям Полютова, в настоящее время многие девелоперы начинают постепенно сворачивать дисконтные программы или по крайней мере декларируют подобное сворачивание. Причинами этого, считает он, могли стать некоторая стабилизация рубля и запуск с апреля программы субсидирования ипотечных ставок до 12% на новостройки, рассчитанной на 400 млрд рублей ипотечных кредитов, которая может быть расширена до 700 млрд рублей.

«Понижение ключевой ставки ЦБ с начала года с 17% до 11,5% также будет способствовать росту жилищного кредитования в результате снижения ипотечных ставок для населения. Тем не менее рост цен на жилье во второй половине года видится маловероятным, и вряд ли за счет госпрограмм стимулирования удастся полностью компенсировать объемы рынка в текущих экономических реалиях. Данные меры, скорее, позволят удержать от значительной просадки», — комментирует Полютов.

По оценкам Tekta Group, цены на недвижимость по сравнению с прошлым годом особо не изменились. «В конце прошлого года, в декабре, в связи с ажиотажным спросом на жилье застройщики повысили цены на свои объекты. Затем грянул кризис, покупательская способность существенно упала, и девелоперы принялись «отыгрывать» цены путем предоставления скидок. Таким образом, динамика цен год к году практически осталась прежней. Разве что произошло неизбежное повышение цен на объекты в высокой степени готовности», — обращает внимание директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян. Он считает, что сейчас, в традиционно мертвый сезон, спрос на недвижимость невелик, но застройщики и так дают максимальные скидки, поэтому дальнейшего понижения цен явно не будет.

«Не ожидаем мы также и резких скачков вверх. Конечно, при условии, что экономику в целом не ждут никакие потрясения, вроде колебания курсов валют или событий на Украине. Первые выводы можно будет делать осенью, когда станет ясна ситуация со спросом», — добавляет Погосян.

Заместитель директора департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка Анастасия Гринькова говорит о том, что на первичном рынке недвижимости не наблюдается резких ценовых скачков. Изменение стоимости происходит по объектам, где выше стадия строительства. «Естественно, что стоимость одного квадратного метра на этапе «котлована» отличается от стоимости на этапе 90-процентной стадии готовности, — обращает внимание эксперт. — Вторичный рынок, скорее, перенасыщен предложениями — квартиры продаются при существенном снижении стоимости. Со снижением ставок по ипотеке, возможно, стоит ждать небольшого оживления. В целом можно говорить, что тенденции к падению цен пока не наблюдается, есть только разовые снижения стоимости жилья, например в случае, если продавцу необходимо срочно продать свою недвижимость».

Как бы то ни было, Гринькова не ожидает резкого изменения цен на рынке «первички» и «вторички» в обозримом будущем.

Народ и банки боятся ипотеки

На рынке ипотеки ситуация также не самая воодушевляющая. Судя по всему, и граждане, и банки все-таки стали «побаиваться» ипотеки.

Так, по данным ЦБ РФ, за январь — май 2015 года российские банки выдали гражданам ипотечных кредитов на 371,3 млрд рублей, что на 41% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Задолженность по рублевой ипотеке при этом выросла, составив на 1 июня 3,5 трлн рублей (против 2,9 трлн на 1 июня прошлого года, рост на 12%), в том числе просроченная — 33,3 млрд рублей (26,3 млрд, рост на 26%).

Объем выданных валютных ипотечных кредитов сократился за тот же период на 54% — до 1,4 млрд рублей (3,2 млрд за пять месяцев прошлого года). Задолженность по валютной ипотеке, как и по рублевой, увеличилась, составив за отчетный период 112,9 млрд рублей (против 105,4 млрд, рост на 7,2%), в том числе просроченная — 17,6 млрд рублей (против 14,3 млрд, рост на 23,3%).

Согласно отчету Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), данные Банка России на 1 июня 2015 года свидетельствуют о начале восстановления рынка ипотеки. Так, в мае объем выданных кредитов (73,8 млрд рублей) был на 45% ниже уровня аналогичного периода прошлого года, в то время как в марте и апреле объемы выдачи ипотеки были ниже прошлогодних значений на 50%. Таким образом, можно констатировать, что низшая точка падения ипотечного рынка пройдена, полагают в АИЖК.

«Нестабильность на финансовых рынках постепенно начала сказываться на объемах ввода жилья, — говорится в отчете. — По мере завершения строительства объектов, профинансированных ранее, темпы роста ввода жилья замедляются. Так, по данным Росстата, в мае 2015 года остановился рост ввода нового жилья: всего в мае построено 4,6 млн квадратных метров, что соответствует уровню мая 2014 года. С начала 2015 года построено 355,9 тыс. квартир площадью 28 млн квадратных метров (плюс 25% к введенной площади в аналогичном периоде 2014 года)».

Одновременно у АИЖК вызывает настороженность существенный рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+). На начало июня объем таких ссуд достиг максимального значения за весь период наблюдения (с января 2009 года) — 96,1 млрд рублей, увеличившись на треть за последние полгода. При этом в мае наиболее сильно выросла задолженность по ипотечным ссудам, просроченным на 180 и более дней, – плюс 10,4 млрд рублей (плюс 12%). По оценкам АИЖК, такой рост связан с ростом просроченных платежей по валютным ипотечным кредитам.

Тем не менее общее качество ипотечного портфеля пока сохраняется на высоком уровне (доля кредитов без просроченных платежей — 94,8%), а сокращение как в абсолютном, так и относительном выражении количества заемщиков, допустивших в мае «техническую» просрочку платежей (от одного до 30 дней), является признаком будущей стабилизации ситуации с просрочкой, уверены в АИЖК.

Рынок покупателя

Как видно из базы, все большее количество банков предлагают различные ипотечные программы (не только государственные) со сниженными ставками.

Индекс по ипотечным кредитам по состоянию на 13 июня составил 16,38% годовых. За месяц показатель снизился на 0,77 процентного пункта.

«Ставки по ипотеке снижаются постепенно с начала текущего года, а именно с того момента, как ЦБ начал снижать размер ключевой ставки. Снижается стоимость фондирования — становится меньше стоимость ипотечных программ для населения, — комментирует эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Елена Сударикова. — Если в декабре 2014 года значение ставки могло достигать 28% годовых и выше, то сегодня стоимость ипотечного кредита практически сопоставима с аналогичной величиной осени прошлого года. Дальнейшее снижение ипотечных ставок будет зависеть от политики Банка России».

Директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко замечает, что ставки опустились после очередного снижения ключевой ставки. «Чтобы удержать интерес клиентов, все банки, серьезно занимающиеся ипотекой, ищут возможности сохранить конкурентные позиции и стремятся предложить минимально возможные проценты. Рынок сейчас ограничен, перспективы роста отложены, и все игроки предпринимают усилия по сохранению своей доли», — обращает внимание эксперт.

Если допустить «очень осторожный оптимизм», то с учетом ситуации на сегодняшний день Пахаленко предполагает, что в конце этого года ключевая ставка составит 10%. Таким образом, ипотечные ставки могут снизиться еще на 1—1,5 п. п.

По словам руководителя отдела по развитию продуктовой линейки банка «ДельтаКредит» Ирины Павловой, у каждого банка, снижающего ставки, свои причины. Отчасти снижение связано со снижением ключевой ставки ЦБ (более вероятно для госбанков), отчасти — с появлением возможностей привлечения фондирования по более низким ставкам. «В целом для большинства банков пока нет реальных возможностей по существенному снижению ставок. Коммерческие банки, скорее, оптимизируют свое ценообразование для поддержания конкурентного уровня ставок», — считает эксперт.

По прогнозам Павловой, снижение ключевой ставки ЦБ 15 июня может снизить стоимость трехлетних привлечений, необходимых для фондирования ипотечных активов, на 0,25—0,5 п. п. В случае реализации данного сценария ставка по ипотеке может снизиться в обозначенных пределах.

«Продолжится ли дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам, будет во многом зависеть от действий ЦБ. Между понижением ключевой ставки и последующим снижением процентных ставок всегда существует временной лаг. Как правило, банковский рынок отыгрывает снижение ставок в течение двух месяцев после снижения ключевой ставки», — рассуждает заместитель директора департамента розничных продуктов Абсолют Банка Антон Павлов. Он ожидает снижения ставок по ипотеке к осени как минимум на 1 п. п.

«Причиной формирования тренда на снижение процентных ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотеке, являются планомерные действия Банка России по снижению ключевой ставки. Мы рассчитываем, что Банк России и дальше продолжит снижать ключевую ставку, что, безусловно, продолжит оказывать положительное влияние на ставки по кредитам, — говорит вице-президент, заместитель директора ДИК ВТБ 24, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов ДИК ВТБ 24 Нина Крючкова. — Сейчас, на мой взгляд, жилищный рынок можно охарактеризовать скорее как «рынок покупателя», который позволяет клиенту за счет хорошего предложения подобрать именно то, что необходимо, а также рассчитывать на хорошую цену от продавца, когда застройщики достаточно активно предлагают специальные акции. К тому же сейчас у клиентов еще есть возможность воспользоваться программой господдержки, в рамках которой ставки даже ниже докризисных. Поэтому, если вы планировали решать свою жилищную проблему, ждать не стоит, покупка сейчас может стать очень выгодной».

Покупать или подождать?

Анастасия Гринькова, заместитель директора департамента развития бизнеса Московского региона Связь-Банка:

– Здесь сложно дать универсальный рецепт для всех. Если в настоящее время есть возможность купить недвижимость, ее нужно покупать на первичном рынке, так как это инвестиция, так как стоимость жилья будет только расти с каждым этапом строительства.

Что касается вопроса «покупать на свои или в кредит», тут каждый должен оценивать свои финансовые возможности и, только исходя из этого, принимать решение, брать ли кредит.

Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка:

– Я придерживаюсь твердого убеждения, что лучшее время для покупки квартиры – это когда она реально нужна. Ставка может опуститься, может вырасти – сегодня 100-процентной уверенности нет ни в одном прогнозе. А жилищный вопрос перед людьми встает, и его надо решать сегодня, здесь и сейчас. Покупать на свои деньги – и не только квартиру, а вообще все – конечно же, самый приятный вариант. Но, как мы знаем, это далеко не всегда возможно. Поэтому ипотека всегда будет актуальным предложением. Что касается выбора между «первичкой» и «вторичкой», это вопрос личной ситуации. Если молодой семье надо купить квартиру рядом с родителями, чтобы в дальнейшем получить доступную помощь с детьми, а новостроек в районе нет, тогда «вторичка». Если есть в том числе инвестиционные планы и мысли в будущем наиболее выгодно продать, тогда новостройки актуальнее.

Александр Полютов, управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка:

– Покупка квартиры в настоящее время на первичном рынке может оказаться рисковым занятием, поскольку в кризис возрастают опасения относительно финансовой устойчивости застройщика на фоне удорожания и ограниченного доступа к заемным ресурсам, роста стоимости импортных стройматериалов в свете девальвации рубля.

В то же время уровень цен на начальной стадии строительства объекта в настоящее время выглядит довольно привлекательно, что наверняка вызовет интерес у граждан, готовых рискнуть. В этом случае стоит отдать предпочтение крупным и известным застройщикам, успешно пережившим предыдущий кризис, причем желательно на объектах, аккредитованных банками, которые участвуют в госпрограмме субсидирования ипотечной ставки до 12%. Эта ставка выглядит довольно интересно даже в сравнении с докризисными уровнями.

На вторичном рынке риски покупки, безусловно, ниже, при этом цены на жилье и ставки по ипотеке без субсидирования пока заметно выше. Впрочем, если имеется достаточная сумма для приобретения вторичного жилья, момент для покупки со скидкой в 10% выглядит неплохо.

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга компании Tekta Group:

– По моим прогнозам, какого-то существенного понижения цен в среднесрочной перспективе ждать не стоит. В любом случае, изменения будут не раньше осени. Сейчас условия покупки квартиры весьма привлекательны: во-первых, застройщики предлагают хорошие скидки, во-вторых, пока еще доступна льготная ипотека. Так что, пожалуй, текущий момент для приобретения жилья можно назвать благоприятным. Что касается средств, то, наверное, лучше и спокойнее пользоваться собственными деньгами, чем заемными. Что касается самого жилья, здесь все зависит от цели покупки: если жилищный вопрос стоит остро, видимо, надо обращаться к вторичному рынку, если же нет, можно вложиться в «долевку».

Елена Сударикова, эксперт по кредитным продуктам портала:

– Сейчас хорошее время для покупки квартиры в новостройке, пока продолжает действовать программа госсубсидирования ипотеки. Ставку 12% годовых при прочих аналогичных параметрах сложно было получить и летом 2014 года.

Что касается приобретения жилья на вторичном рынке, сегодня средняя ставка по банковским продуктам составляет около 16% годовых. С одной стороны, такие условия назвать привлекательными сложно, а с другой – ожидать сильного снижения этого показателя в самое ближайшее время едва ли стоит.

При этом, если есть возможность немного подождать, можно отложить оформление ипотеки на несколько месяцев. Во-первых, есть вероятность, что ключевая ставка продолжит снижение. Во-вторых, за несколько месяцев до новогодних праздников банки часто вводят акции для заемщиков, предлагая более дешевые продукты.

Самое главное, о чем должен думать потенциальный заемщик, – потянет ли он финансовую нагрузку, связанную с выплатой ипотечного кредита. Если уверенности в завтрашнем дне нет, работа и зарплата нестабильны, брать ипотеку не стоит.

Анна Дубровская

Источники:

1. banki.ru