13.01.2014

Коммерческая недвижимость на пороге роста цен

Что повлечет за собой изменение порядка расчета налога на торгово-офисную недвижимость?

Регионы Российской Федерации теперь будут взимать налог на торгово-офисную недвижимость на основе кадастровой стоимости объектов. Соответствующее изменение в законодательстве вступило в силу с начала года. Новый порядок существенно поднимет арендные ставки офисным, торговым и торгово-развлекательным центрам.

По состоянию на конец 2013 года налог на имущество и физических лиц, и организаций платится исходя из инвентаризационной стоимости (балансовой), которая обычно существенно ниже реальной. Кадастровая оценка максимально приближена к рыночной.

Действие недавно принятого проекта направлено на торговые и административно-деловые центры, нежилые офисные помещения, коммерческие помещения, здания бытового обслуживания и общепита. В этой классификации под определение ТЦ попадают и гипермаркеты FMCG и DIY. И поскольку их собственники не имеют значительных денежных поступлений от сдачи в аренду помещений, принятие данных изменений может сказаться как на уровне цен в гипермаркете, так и на предоставляемых услугах и количестве обслуживающего персонала.

Для того чтобы перейти на кадастровую стоимость, законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ должны принять соответствующие законы. При этом регионы будут не вправе вернуться к определению налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости. В законопроекте устанавливаются следующие налоговые ставки:

• в 2014 г. - 0,9%,
• в 2015 г. - 1,2%,
• в 2016 г. - 1,5%,
• в 2017 г. - 1,8%,
• в 2018 г. - 2%.

Для остальных регионов они меньше, а именно:

• с 2014 года - не более 1%;
• с 2015 года - не более 1,5%;
• с 2016 и последующих годов - не более 2%.

С принятием нового порядка расчета налога собственники торговых объектов будут вынуждены поднять уровень арендной платы для покрытия издержек, так как налог на имущество рантье выплачивают из дохода, получаемого от сдачи ТЦ в аренду. Таким образом, по прогнозам, в 2014 году арендные ставки как в офисных, так и в торговых и торгово-развлекательных центрах существенно увеличатся, значительно превысив сделанные ранее прогнозы (10-15%).

Налог будет взиматься с отдельно стоящих зданий площадью от 5000 кв. м. К примеру, в столице таких зданий насчитывается около 2000 общей площадью 30 млн кв. м. Рассчитывать налог по новым правилам регион сможет лишь после утверждения результатов местной кадастровой оценки недвижимости. Так, в Москве метр объектов торговли оценивается в среднем в 135000 руб., а офисов - в 147000 руб. Интересно, что за ТЦ в 10 тыс. кв., согласно новой схеме расчета налога, надо будет платить 27 млн рублей в год.

Изменения в порядок расчета налога были приняты в кратчайшие сроки. Основным лоббистом нового налога является правительство Москвы. По предварительным подсчетам, от введения в действие нового налога бюджет столицы может получить дополнительно до 35 млрд руб. От введения нового налога сильно пострадает средний и малый бизнес.

Много претензий также и к качеству кадастровой оценки земли. В ближайшей перспективе будут учащаться случаи обращения в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, вследствие чего сроки выплаты налога будут затягиваться.

Источники:

1. finam.info